Bieden op een koopwoning: alles over onderhandelen

Onderhandelen over een koopwoning die te koop staat is vergelijkbaar met het kopen van een koe op een veemarkt: iemand brengt een bod uit (openingsbod), de ander brengt een tegenbod uit, zo kan het een paar keer doorgaan, met hopelijk als eindresultaat een prijs waar beide partijen het over eens zijn: de koop is rond.

Onderhandelingen: de gebruikelijke manier
Iemand die een woning mooi vindt, brengt een bod uit. Die persoon heeft de woning dan natuurlijk al gezien. In de praktijk werkt het vaak zo dat een mogelijke koper twee tot drie dagen na het bekijken van de woning een bod uitbrengt. Als de verkoper al langer dan drie dagen niets gehoord heeft, is de kans groot, dat de koper afgehaakt is. Het gebeurt ook wel eens dat iemand direct na het bezichtigen een bod uitbrengt. Dat is zeker het geval als mensen weten of het gevoel hebben dat er meer mensen zijn die de woning willen hebben. De makelaar versterkt dat gevoel wel eens door bijvoorbeeld meer afspraken achter elkaar te plannen, of door te melden dat er meer gegadigden zijn. Dat laatste is natuurlijk nooit controleerbaar, je weet als koper dus niet of dit echt is of een verkooppraatje. Als een geinteresseerde een bod uitbrengt, wordt dat een openingsbod genoemd. De verkoper overlegt met de makelaar, en brengt een tegenbod uit. Of de verkoper vindt het bod zo laag dat hij niet wil onderhandelen, dan zegt de verkoper gewoon dat het bod is afgewezen. De koper haakt af of moet met een ander voorstel komen, hopende dat de verkoper dit keer wel wil onderhandelen. Ook als een bod te laag is zal een verkoper toch vaak een tegenvoorstel doen, een tegenbod, maar dat zal dan een bod zijn wat heel dicht bij de vraagprijs ligt. De kopende partij snapt dan dat het bod wat ze hebben uitgebracht veel te laag is. Op het moment dat de verkoper een tegenbod heeft uitgebracht zijn beide partijen juridisch met elkaar in onderhandeling. Volgens de regels mag een verkoper, en mag een makelaar, maar met één partij tegelijk onderhandelen, eventuele andere kopers zullen moeten wachten hoe deze onderhandelingen verlopen. De onderhandelingen starten dus niet

Een huis kopen: let op de trucs van de makelaars

In dit artikel wordt verteld waar je op moet letten bij het contact met een verkopend makelaar. Makelaars worden dus bekeken vanuit een mogelijke koper. Er wordt vanuit gegaan dat het contact zonder aankopend makelaar verloopt, omdat je dan zelf het meeste op je hoede moet zijn.

Contact voor de bezichtiging: afspraak maken
Wanneer je een huis hebt gevonden waar je in geïnteresseerd bent, neem je contact op met de verkopende partij. Het kan zijn dat de huidige bewoners het huis zelf verkopen, maar meestal wordt daar een verkopend makelaar voor ingeschakeld. Mensen kiezen daar vaak voor omdat het huis dan beter gepromoot wordt, de makelaar als professional vaak beter kan onderhandelen en daarnaast voorkomt dat moeilijkheden na afloop van de koop. Als je zelf een huis verkoopt en na een paar maanden komen de nieuwe bewoners er achter dat de staat van het huis totaal anders is dan bij de koop is voorgedaan, dan kunnen ze jou daar persoonlijk op aanspreken. Wanneer een makelaar het huis verkoopt wordt een dergelijke situatie eerder voorkomen en draagt hij de verantwoordelijkheid mee.

Er vanuitgaande dat de verkopende partij een makelaar ingeschakeld heeft, maak je met de makelaar een afspraak voor een bezichtiging. Meestal worden er dan verder geen vragen gesteld waarmee ze inzicht proberen te krijgen in jou als potentiële koper. In dit stadium zijn er dus geen specifieke aandachtspunten. Maar mocht er wel al verder geïnformeerd worden, zorg er dan voor dat je zo min mogelijk prijs geeft. Hou verder in je achterhoofd

Mogelijkheden om uw kind financieel te ondersteunen bij kopen van huis

Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. Vervelend voor die starter, zeker als deze starter uw eigen kind is.Maar mogelijk kunt u uw kinderen financieel steunen. Vier mogelijkheden op een rij.

1. Geld schenken
U mag uw kind tussen zijn 18de en 35ste levensjaar eenmalig € 50.300,- (in 2011) belastingvrij schenken. Deze hoge vrijstelling is toegestaan als uw zoon of dochter dit geld gebruikt voor de aankoop of aflossing van een woning of voor een verbouwing of het onderhoud van zijn of haar woning. Verder gelden de volgende voorwaarden:

• Er moet van de schenking een akte worden opgemaakt bij de notaris waarin staat dat de schenking wordt gebruikt voor het kopen, onderhoud of het verbouwen van een eigen huis.
• Uw kind moet met documenten kunnen aantonen dat hij of zij het schenkingsbedrag heeft gebruikt voor zijn of haar woning.
• Uw kind moet in de aangifte schenkbelasting een beroep doen op de eenmalige vrijstelling.

2. Geld uitlenen
U kunt uw kind ook geld lenen waarmee hij of zij (een deel van) de woning kan kopen. Uw kind moet dan wel rente betalen over de lening. Betaalt uw kind geen rente, dan ziet de Belastingdienst de niet-betaalde rente als een schenking.

Hypotheektip: Doe een kleine investering wanneer rentevastperiode afloopt

Loopt uw rentevastperiode binnenkort af en heeft u nu een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Doe dan een kleine investering (enkele honderden euro's) en zet uw hypotheek om in een variant mét NHG. Een hypotheek met NHG biedt niet alleen meer zekerheid, maar levert u ook een aanzienlijk  rentevoordeel op (tot 0,7%).  Een voorwaarde is wel dat uw hypotheek niet hoger is dan € 265.000,-.

Ook als u rentevastperiode nog niet is afgelopen, kunt u door middel van een beperkte investering uw hypotheek onder de garantie van NHG brengen. Lees meer over de mogelijkheden en de voorwaarden op eigenhuismagazine.nl/nhg.

De betaalbaarheid van de hypotheek op de lange termijn

Een hypotheek is een financiële verplichting die u aangaat voor een lange periode; meestal voor dertig jaar. In de tussentijd kan er veel gebeuren. Deze gebeurtenissen kunnen gevolgen hebben voor uw inkomen en dus voor de betaalbaarheid van uw hypotheek. Het is uiteraard niet de bedoeling dat u in de problemen raakt door een dergelijke gebeurtenis. Dit hoofdstuk gaat over de maatregelen die u nu al kunt nemen om problemen door een bepaalde
gebeurtenis later voor te zijn.

Gezinsvorming en stoppen met werken Op de eerste plaats zijn er gebeurtenissen waarvan u nu al weet dat ze staan te gebeuren. Bij het afsluiten van de hypotheek kunt u daar al rekening mee houden. Stel dat u en uw partner graag kinderen willen. Daardoor verandert er het nodige in uw inkomsten- en uitgavenpatroon. In de meeste gevallen besluit één of beide partner(s) minder te gaan werken zo lang de kinderen klein zijn. Dat betekent dat de inkomsten (tijdelijk) lager zullen zijn. De uitgaven zijn daarentegen hoger door de gezinsuitbreiding. Wanneer er kinderen komen, is er in de meeste gezinnen dus minder budget beschikbaar voor de hypotheeklasten. Bij het afsluiten van de hypotheek kunt u daar al rekening mee houden. Bijvoorbeeld door u af te vragen of u beide inkomens helemaal laat meetellen bij de berekening van het hypotheekbedrag. Zo lang er nog geen kinderen zijn, lijkt dat misschien aantrekkelijk. U kunt immers meer lenen en een woning in een hogere prijsklasse zoeken. Maar op termijn zijn de hogere hypotheeklasten nadelig, omdat er gewoonweg minder budget beschikbaar is als er kinderen zijn.

De fiscus en de eigen woning

Inkomen kan bestaan uit loon of een uitkering, maar ook uit winst, rente en dividend. Over de meeste inkomsten betaalt u belasting. Er zijn drie soorten inkomsten, die elk zijn ondergebracht in één van de volgende boxen:

Box 1: inkomen uit werk en woning

De inkomsten die in box 1 zijn ondergebracht zijn bijvoorbeeld uw salaris of uitkering, winst uit een onderneming, maar ook de inkomsten uit de eigen woning (het eigenwoningforfait). Deze inkomsten worden belast tegen een tarief dat afhankelijk is van de hoogte van uw jaarinkomen.

De inkomsten uit de eigen woning die als hoofdverblijf geldt, zijn onder andere het eigenwoningforfait en de hypotheekrente. Van het eigenwoningforfait trekt u de hypotheekrente af. Dat levert vaak een negatief bedrag op, omdat de hypotheekrente meestal een hoger bedrag is dan het eigenwoningforfait. Dit negatieve bedrag levert u een belastingteruggave op.

Box 2: inkomen uit aanmerkelijk belang

In box 2 wordt de winst uit aanmerkelijk belang belast. Dat is de winst uit een vennootschap waarin u een belang heeft van meer dan 5%. In deze brochure gaan we verder niet in op dit onderwerp.

Box 3: inkomen uit sparen en beleggen

Inkomsten uit sparen en beleggen worden belast in box 3. Iedereen betaalt een vast deel van zijn of haar vermogen aan de belasting. Onder vermogen worden alle spaartegoeden en beleggingen verstaan. De eerste eigen woning die als hoofdverblijf dient geldt niet als vermogen.

Hoe u rendement haalt op vermogen - via rente, dividend, koerswinst, etc. - doet er niet toe. Ook maakt het niet uit hoe hoog het rendement in werkelijkheid is. De overheid gaat er vanuit dat vermogen 4% rendement oplevert. Dit veronderstelde rendement wordt belast met 30%. Iedereen betaalt jaarlijks dus 1,2% van zijn of haar vermogen aan de belasting. Dit is de vermogensrendementsheffing.

Hypotheekvormen

Er zijn zeer veel verschillende hypotheekvormen, met allemaal hun eigen specifieke kenmerken. Er zijn talloze combinaties mogelijk van de diverse basisvormen. Belangrijk is dat de hypotheek aansluit bij uw persoonlijke wensen en mogelijkheden. De basisvormen zijn:

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek lost u iedere maand een vast deel van de lening af. Tijdens de looptijd van de lening betaalt u daardoor steeds minder rente. De hypotheeklasten nemen daardoor af gedurende de looptijd van de hypotheek. Deze vorm is vooral interessant wanneer u een inkomensdaling verwacht.

Annuïteitenhypotheek

Ook bij deze hypotheekvorm lost u iedere maand een deel van de lening af. Dit is echter geen vast bedrag. Aan het begin van de looptijd lost u weinig af en betaalt u veel rente; aan het eind van de looptijd lost u meer af en betaalt u minder rente. De bruto hypotheeklasten zijn daardoor iedere maand gelijk. Aangezien u tijdens de looptijd steeds minder rente gaat betalen en dus minder belastingvoordeel geniet, stijgen de netto hypotheeklasten gedurende de looptijd van de hypotheek.